中航北京昌保租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金基金產品資料概要更新
中航北京昌保租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金基金產品資料概要更新
中航北京昌保租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金
基金產品資料概要更新
編制日期：2026年4月16日
送出日期：2026年4月17日
本概要提供本基金的重要信息，是招募說明書的一部分。
作出投資決定前，請閱讀完整的招募說明書等銷售文件。
一、產品概況
（一）產品要素
基金簡稱 中航北京昌保租賃住房REIT 基金代碼 180503
基金管理人 中航基金管理有限公司 基金托管人 中國銀行股份有限公司
基金合同生效日 2026年04月16日 上市交易所及上市日期 深圳證券交易所
基金類型 其他類型 交易幣種 人民幣
運作方式 契約型封閉式 開放頻率 封閉期為基金合同生效日起62年
基金經理 吳兆霖 開始擔任本基金基金經理的日期 2026年04月16日
證券從業(yè)日期 2024年01月08日
基金經理 羅可 開始擔任本基金基金經理的日期 2026年04月16日
證券從業(yè)日期 2025年08月06日
基金經理 劉振東 開始擔任本基金基金經理的日期 2026年04月16日
證券從業(yè)日期 2015年12月06日
其他 場內簡稱：昌保REIT擴位簡稱：中航北京昌保租賃住房REIT運營管理機構：北京市昌平保障房建設投資管理有限公司募集份額：4億份發(fā)行價格：2.317元/份募集金額：934,528,066.55元原始權益人：北京市昌平保障房建設投資管理有限公司戰(zhàn)略配售比例：70%原始權益人及其同一控制下的關聯方配售比例：34%
（二）標的不動產項目情況
本基金投資的不動產項目為滟瀾新宸項目、國瑞熙院項目、未來融尚家園項目。不動產項目基本情況
如下表所示：
中航北京昌保租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金基金產品資料概要
表：項目概況
子項目1
不動產項目名稱 滟瀾新宸項目
不動產項目業(yè)態(tài) 租賃住房
項目所在地 北京市昌平區(qū)能源西路2號院
資產范圍 東至昆侖路，南至長江街，西至能源西路，北至能源南街
建設內容和規(guī)模 公共租賃住房：房屋共749套（其中748套房為人才房、1套房用作管理用房）
建筑面積和可供出租或者經營使用面積（如有） 建筑面積：57,348.12平方米總可出租面積：57,242.66平方米
開竣工時間以及投入運營時間 開工時間：2014年5月10日竣工時間：2016年7月25日投入運營時間：2017年11月
評估值（萬元） 42,100.00
剩余年限 截至2025年9月30日，土地使用權剩余年限58.19年
用地性質 出讓用地（掛牌出讓）
子項目2
不動產項目名稱 國瑞熙院項目
不動產項目業(yè)態(tài) 租賃住房
項目所在地 北京市昌平區(qū)溝自頭街3號院一區(qū)
資產范圍 東至嶺上路，南至溝自頭街，西至嶺上西路，北至未來科學城大道
建設內容和規(guī)模 公共租賃住房：房屋共337套（均為人才房）
建筑面積和可供出租或者經營使用面積（如有） 建筑面積：29,905.10平方米總可出租面積：29,905.10平方米
開竣工時間以及投入運營時間 開工時間：2016年12月25日竣工時間：4號住宅樓：2019年1月14日；1、2號住宅樓：2020年1月8日投入運營時間：2022年3月
評估值（萬元） 25,200.00
剩余年限 截至2025年9月30日，土地使用權剩余年限60.21年
用地性質 出讓用地（掛牌出讓）
子項目3
不動產項目名稱 未來融尚家園項目
不動產項目業(yè)態(tài) 租賃住房
中航北京昌保租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金基金產品資料概要
項目所在地 北京市昌平區(qū)嶺上東路6號院
資產范圍 東至英園路，南至英才南三街，西至嶺上東路，北至英才南二街
建設內容和規(guī)模 公共租賃住房：房屋共308套（包含306間租賃住房和2套公租房商業(yè)用房（作為配套用房使用））
建筑面積和可供出租或者經營使用面積（如有） 建筑面積：18,387.03平方米總可出租面積：18,251.28平方米
開竣工時間以及投入運營時間 開工時間：2016年11月4日竣工時間：2019年9月6日投入運營時間：2022年9月
評估值（萬元） 14,700.00
剩余年限 截至2025年9月30日，土地使用權剩余年限59.52年。
用地性質 出讓用地（掛牌出讓）
滟瀾新宸項目、國瑞熙院項目、未來融尚家園項目近三年的經營情況如下：
表：不動產項目重要財務指標
單位：萬元
項目 2025年1-9月 2024年度 2023年度 2022年度
租金收入 3,390.93 4,824.57 4,150.82 3,687.93
營業(yè)成本 1,189.93 1,550.54 1,553.43 1,236.15
凈利潤 1,087.89 1,511.08 938.83 662.72
息稅折舊攤銷前利潤（EBITDA） 2,769.58 3,922.19 3,188.32 2,753.58
注：數據來源為本基金招募說明書。
現金流預測情況如下：
表：可供分配金額測算表
單位：元
項目 2025年10-12月預測 2026年預測
可供分配金額 8,497,895.18 34,396,087.12
基金擬募集規(guī)模 828,000,000.00
預測凈現金流分派率 4.11%（年化） 4.15%
注：預計凈現金流分派率=可供分配金額/基金擬募集規(guī)模。
數據來源為本基金招募說明書。
二、基金投資與凈值表現
中航北京昌保租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金基金產品資料概要
(一)投資目標與投資策略
投資目標 本基金主要投資于不動產資產支持證券全部份額，通過持有不動產資產支持證券間接持有項目公司全部股權，并通過項目公司取得不動產項目完全所有權或經營權利。本基金通過主動投資和運營管理，爭取為投資者提供穩(wěn)定的收益分配和可持續(xù)、長期增值回報。
投資范圍 本基金存續(xù)期內按照基金合同的約定主要投資于不動產資產支持證券份額。本基金的其他基金資產應當依法投資于利率債（國債、政策性金融債、地方政府債、央行票據）、AAA級信用債（企業(yè)債、公司債、金融債、中期票據、短期融資券、超短期融資債券、公開發(fā)行的次級債、可分離交易可轉債的純債部分）或貨幣市場工具（同業(yè)存單、債券回購、協議存款、定期存款及其他銀行存款等）等法律法規(guī)或中國證監(jiān)會允許基金投資的其他金融工具（但須符合中國證監(jiān)會的相關規(guī)定）。本基金不投資于股票等權益類資產，也不投資于可轉換債券（可分離交易可轉債的純債部分除外）、可交換債券。如法律法規(guī)或監(jiān)管機構以后允許基金投資其他品種，基金管理人在履行適當程序后，可以將其納入投資范圍，并可依據屆時有效的法律法規(guī)適時合理地調整投資范圍。除基金合同另有約定外，本基金的投資組合比例為：本基金投資于不動產資產支持證券的資產比例不低于基金資產的80%，但因不動產項目出售、按照擴募方案實施擴募收購時收到擴募資金但尚未完成不動產項目購入、資產支持證券或不動產資產公允價值變動、資產支持證券收益分配及中國證監(jiān)會認可的其他因素致使基金投資比例不符合上述規(guī)定投資比例的不屬于違反投資比例限制；因除上述原因以外的其他原因導致不滿足上述比例限制的，基金管理人應在60個工作日內調整。如法律法規(guī)或監(jiān)管機構以后變更上述投資品種的比例限制，本基金以變更后的比例為準，無需另行召開持有人大會。
主要投資策略 （一）初始基金資產投資策略（二）不動產項目的運營管理策略（三）不動產項目的擴募及收購策略（四）不動產項目的出售及處置策略（五）不動產項目的融資策略（六）固定收益投資策略
業(yè)績比較基準 本基金暫不設立業(yè)績比較基準。如果相關法律法規(guī)發(fā)生變化，或者有更權威的、更能為市場普遍接受的業(yè)績比較基準推出，經基金管理人與基金托管人協商，本基金可以在報中國證監(jiān)會備案后增加或變更業(yè)績比較基準并及時公告，無須召開基金份額持有人大會。
風險收益特征 本基金在存續(xù)期內主要投資于不動產資產支持證券全部份額，以獲取不動產運營收益并承擔標的資產價格波動，因此與股票型基金和債券型基金有不同的風險收益特征。本基金預期風險和收益高于債券型基金和貨幣型基金，低于股票型基金。
注：(1)投資者請認真閱讀《招募說明書》第八章及附件七了解詳細情況。
(2)基金的風險收益特征不代表基金的風險評級，具體風險評級結果參見基金管理人、銷售機構提供的評級
結果。
(二)投資組合資產配置圖表/區(qū)域配置圖表
無。
(三)自基金合同生效以來基金每年的凈值增長率及與同期業(yè)績比較基準的比較圖
本基金無業(yè)績比較基準。
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三、投資本基金涉及的費用
(一)基金銷售相關費用
場內交易費用以證券公司實際收取為準。
(二)基金運作相關費用
以下費用將從基金資產中扣除：
費用類別 收費方式/年費率或金額 收取方
管理費 - -
基金管理費 基金管理費由基金管理人、資產支持證券管理人收取，基金管理費計算方法如下：H＝E×0.23%÷當年天數H為按日應計提的基金管理費；E為前一估值日基金資產凈值（或基金募集凈金額），基金管理費按日計提，按年支付。如無前一估值日的，H以基金募集凈金額作為計費基礎。若涉及基金擴募等原因導致基金規(guī)模變化時，需按照實際規(guī)模變化期間進行調整，分段計算?；鸸芾砣伺c基金托管人雙方核對無誤后，基金托管人按照與基金管理人協商一致的方式從基金財產中一次性支付給基金管理人。若遇法定節(jié)假日、公休假等，支付日期順延。 基金管理人和資產支持證券管理人
運營管理服務費 運營管理服務費=基本服務費+激勵服務費1）基本服務費基本服務費=項目公司實收運營收入*基本服務費費率－項目公司支付給由運營管理機構提議聘請的與項目公司直接簽署勞動合同的人員所產生的人員工資獎金及福利保險等人工費用。項目公司實收運營收入=運營收入-期末應收賬款+期初應收賬款?；痉召M費率：18%。2）激勵服務費在項目公司的實際運營凈收益高于項目公司目標運營凈收益的情況下，運營管理機構有權按照下述方式收取激勵服務費：激勵服務費=（項目公司實際運營凈收益-項目公司目標運營凈收益）*10%。在項目公司的不動產項目實際運營凈收益低于項目公司的不動產項目目標運營凈收益的情況下，即激勵服務費為負時，應扣罰對應金額的基本服務費。在項目公司的不動產項目實際運營凈收益 運營管理機構
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高于項目公司的不動產項目目標運營凈收益的情況下運營管理機構收取的激勵服務費和在項目公司的不動產項目實際運營凈收益低于項目公司的不動產項目目標運營凈收益的情況下扣罰的激勵服務費，原則上均不高于當年不動產項目目標運營凈收益的2%。當期項目公司實際運營凈收益的計算基礎以項目公司對應期間的審計報告為準。項目公司實際運營凈收益：指就項目公司營業(yè)收入扣減相關費用和支出后取得的凈收益，并應按照以下公式計算得出：項目公司實際運營凈收益=項目公司營業(yè)收入-期末應收賬款+期初應收賬款-除激勵服務費（如有）以外的營業(yè)成本（含空置房供暖費、不含折舊攤銷）-稅金及附加-保險費-購建固定資產、無形資產和其他長期資產所支付的現金。
托管費 0.01% 基金托管人
銷售服務費 - 銷售機構
其他費用 基金上市費用及年費、登記結算費用、基金合同生效后與基金相關的信息披露費用，法律法規(guī)、中國證監(jiān)會另有規(guī)定的除外、基金合同生效后，為基金提供專業(yè)服務的會計師事務所、律師事務所、評估機構等收取的費用，包括但不限于會計師費、律師費、資產評估費、審計費、訴訟費、公證費和仲裁費、基金份額持有人大會費用、基金的證券交易費用、基金的銀行匯劃費用、基金相關賬戶的開戶及維護費用、基金在資產購入和出售過程中產生的會計師費、律師費、資產評估費、審計費、訴訟費、財務顧問費（如有）相關中介費用、涉及要約收購時基金聘請財務顧問（如有）的費用、按照國家有關規(guī)定、基金合同等，在不動產項目運營過程中可以在基金財產中列支的其他費用。 第三方收取方
注：(1)本基金費用類別、費用計算方法和支付方式詳見本基金的《招募說明書》。本基金交易證券、基金
等產生的費用和稅負，按實際發(fā)生額從基金資產扣除。
(2)審計費用、信息披露費為基金整體承擔費用，非單個份額類別費用，且年金額為預估值，最終實際
金額以基金定期報告披露為準。
四、風險揭示與重要提示
(一)風險揭示
本基金不提供任何保證。投資者可能損失投資本金。
投資有風險，投資者購買基金時應認真閱讀本基金的《招募說明書》等銷售文件。
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投資不動產基金可能面臨以下風險，包括但不限于：
一）與不動產基金相關的風險：基金價格波動風險、流動性風險、交易失敗的風險、停牌、暫停上市
或終止上市的風險、本基金整體架構所涉及相關交易風險、管理風險、運營管理機構的盡職履約風險、集
中投資風險、新種類基金收益不達預期風險、基金凈值波動的風險、市場風險、基金份額交易價格折溢價
風險、基金限售份額解禁風險、基金份額凈值披露頻率較低的風險、不動產基金相關法律法規(guī)調整風險、
不可抗力風險。
二）與專項計劃管理相關的風險：資產支持證券的流動性風險、專項計劃運作風險和賬戶管理風險、
資產支持證券管理人喪失資產管理業(yè)務資格的風險、資產支持證券管理人、資產支持證券托管人等機構盡
職履約風險、專項計劃等特殊目的載體提前終止的風險。
三）與不動產項目相關的風險：
1、與不動產項目相關的行業(yè)風險
2、與不動產項目相關的政策風險：租賃住房行業(yè)管理政策變動風險、租賃住房行業(yè)相關稅收政策調整
風險
3、與不動產項目相關的市場風險：租賃住房市場風險、同區(qū)域內其他項目的競爭風險、租賃市場需求
變化的風險
4、與不動產項目經營相關的風險：租賃安排受政策影響的風險、租金定價和調整的風險、出租率下降
的風險、配租效率風險、租賃合同換簽風險、承租人履約風險、運營管理機構的管理風險、運營支出及相
關稅費增長的風險、不動產資產維修和改造的相關風險、不動產項目保險相關風險、租賃合同集中到期的
風險、租賃合同未完成備案可能受到行政處罰的風險、重要現金流提供方占比較高的風險、資金混同風險、
存在項目公司與其他方共用、共有資產的風險、不動產項目租賃合同項下的應收租金存在質押限制，關于
該等權利限制解除的風險、基金存續(xù)期間及清算時，若對不動產項目或項目公司股權進行處置時，需遵守
《北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會關于嚴禁公租房、保障性租賃住房變相銷售行為的通知》等相關規(guī)定的風
險
5、評估及現金流預測風險：不動產項目評估風險、租金單價增長率設定3年調增3%（預測期10年內）
的風險、租金長期增長率設置為1.25%的風險、出租率設置的相關風險、運營管理費的基本服務費費率設定
為18%的風險、現金流波動及預測偏差的風險、不動產項目直接或間接對外融資的風險、股東借款風險
6、關聯交易及利益沖突風險：關聯交易、利益沖突
7、同業(yè)競爭的風險
8、不動產項目收購與處置的相關風險：不動產項目收購與出售的相關風險、土地使用權到期、被征用
或收回的風險
9、本次入池資產規(guī)模較小、未來擴募的相關風險提示
四）基金首次投資的交易相關風險：基金首次投資的交割風險、減資未及時完成導致基金收益降低的
風險
五）其他風險：相關參與機構的操作及技術風險、基金運作的合規(guī)性風險、本基金法律文件風險收益
特征表述與銷售機構基金風險評價可能不一致的風險。
具體風險揭示詳見本基金招募說明書。
(二)重要提示
中國證監(jiān)會對本基金募集的注冊，并不表明其對本基金的價值和收益作出實質性判斷或保證，也不表
明投資于本基金沒有風險。
基金管理人依照恪盡職守、誠實信用、謹慎勤勉的原則管理和運用基金財產，但不保證基金一定盈利，
也不保證最低收益。
基金投資者自依基金合同取得基金份額，即成為基金份額持有人和基金合同的當事人。
基金產品資料概要信息發(fā)生重大變更的，基金管理人將在三個工作日內更新，其他信息發(fā)生變更的，
基金管理人每年更新一次。因此，本文件內容相比基金的實際情況可能存在一定的滯后，如需及時、準確
中航北京昌保租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金基金產品資料概要
獲取基金的相關信息，敬請同時關注基金管理人發(fā)布的相關臨時公告等。
五、其他資料查詢方式
以下資料詳見基金管理人網站：www.avicfund.cn，客服電話：400-666-2186
1、基金合同、托管協議、招募說明書
2、定期報告，包括基金季度報告、中期報告和年度報告
3、基金銷售機構及聯系方式
4、其他重要資料
六、其他情況說明
無
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